Mirada Cooperativista  De Condominios privados y Cooperativas de Vivienda

Por Mildred Santiago Ortiz 

Especial para CLARIDAD

El cooperativismo… considera el problema social como un grave desorden que ha venido precisamente por no haberse usado extensamente y fielmente la filosofía y los métodos cooperativos.  

Antulio Parrilla Bonilla 

En estos días se discute en la legislatura la revisión de la Ley de Condominios de Puerto Rico. La original Ley 104 fue creada en 1958 y sus enmiendas más significativas fueron introducidas hace más de 15 años. En un país con un territorio limitado se impulsó este régimen de propiedad horizontal con mayor impacto en las áreas urbanas.  

Esta nueva ronda de enmiendas se centra en varios aspectos, como: la búsqueda de flexibilidad para manejar situaciones, su actualización y cambios que se enfocan en la gobernanza y los procesos. Todos estos asuntos se hicieron patentes a raíz de las experiencias vividas luego del paso del Huracán María.  

No obstante, mientras la legislatura trata de lidiar con los graves problemas que presenta ese régimen de vivienda, otra historia se escribe en las comunidades de vivienda cooperativa. 

Recordemos. El régimen de vivienda cooperativa cobró relevancia en nuestro país para mediados de la década del 40. En muchos lugares del país, principalmente en áreas urbanas, la gente se organizaba de forma cooperativa para adquirir solares y desarrollar sus viviendas.  Fue en la década del 70 que toma auge el establecimiento de cooperativas, la mayoría en edificios multipisos, con fondos provenientes del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). La Administración de Fomento Cooperativo, hoy Comisión de Desarrollo Cooperativo, junto al movimiento cooperativo propiciaron la gestación de estas cooperativas con una hipoteca común con financiamiento entre 30 y 40 años y con interés muy bajo. Para principios del nuevo siglo los líderes del sector de vivienda cooperativa, organizados en la Liga de Cooperativas iniciaron el proceso de discusión interna que culminó con la aprobación en el año 2002 de un articulado (35 A) en la Ley General de Cooperativas (Ley 239) dirigido a robustecer ese modelo viabilizando la posibilidad de optar por la creación de cooperativas de titulares. Esto permite a los socios la tenencia de títulos individuales sin abolir el régimen de comunidad cooperativa.   

Desde entonces en las trece comunidades cooperativas existentes se han desarrollado procesos educativos para dilucidar todos esos conceptos. De esas comunidades, cinco han optado por la conversión al modelo de cooperativa de vivienda de titulares mediante el voto de dos terceras partes, según lo dispone el estatuto. Una de estas, la Cooperativa de Vivienda de Titulares Jardines de Valencia, ya culminó el proceso y sus socios son tenedores de sus correspondientes títulos de propiedad.  En la Cooperativa Jardines de San Ignacio los socios expresaron abrumadoramente la preferencia del título de propiedad y a su vez optaron por mantener el modelo de tenencia colectiva para aquellos socios que así lo deseen.  

Ante la discusión pública sobre las enmiendas propuestas en el esquema privado de propiedad horizontal, es pertinente destacar algunos aspectos que subrayan la fortaleza del modelo cooperativo de vivienda. Algunos que podemos destacar son: la toma de decisiones, los procesos de organización social autogestionaria regida por valores y principios cooperativos, la ausencia de lucro individual, el control democrático de los socios, la obligación de educar y capacitar a los miembros de sus estructuras y la existencia y composición de los cuerpos directivos. Mención aparte merecen las reservas creadas con fines específicos y que han facilitado la solución de muchos de los problemas de la estructura física sin necesidad de imponer las famosas y detestables derramas.  

Desde el cooperativismo y ante la apremiante necesidad de vivienda adecuada propiciamos el fortalecimiento del sector de cooperativas de viviendas mediante el desarrollo de estos procesos participativos y la construcción de nueva vivienda cooperativa de tenencia colectiva, tal como se hizo en la década del 70. Además, debemos identificar oportunidades para la construcción de nueva vivienda con los fondos federales que se anuncian, bajo el modelo cooperativo.    

No podemos finalizar sin instar a los residentes de las comunidades que se rigen por la Ley de Condominios a que consideren la conversión al modelo de cooperativas de titulares. El articulado de la Ley 239 que ampara el régimen cooperativo (35 A) establece los parámetros para esa conversión. Lo citamos para convidarlos a su estudio y consideración.  

Artículo 35A.48.-Conversión al Régimen de Cooperativas de Viviendas de Titulares 

Cualquier propiedad de viviendas registrada en el Registro de la Propiedad de Puerto Rico podrá convertirse a vivienda cooperativa de titulares siempre que cumpla con los siguientes requisitos:  

(1)Se apruebe una enmienda a las cláusulas de incorporación y el reglamento interno, aprobando la conversión al régimen, cumpliendo con las disposiciones legales o reglamentarias aplicables al ente jurídico de que se trate. De no existir requisitos para la aprobación de enmiendas a los documentos constitutivos del orden la enmienda deberá ser aprobada por más de dos terceras partes (2/3) del total de los propietarios.  

(2)La Cooperativa, Asociación o grupo de propietarios someterá un plan de conversión junto con las enmiendas aprobadas a sus documentos constitutivos a la Comisión de Desarrollo Cooperativo de Puerto Rico (CDCOOP) para su aprobación. Dicho plan de conversión será remitido por la cooperativa en un término que no excederá de noventa (90) días luego de ser aprobado. La Comisión de Desarrollo Cooperativo de Puerto Rico (CDCOOP) luego de haber recibido los documentos requeridos, tendrá un término que no excederá de sesenta (60) días para su evaluación y notificar su determinación a la cooperativa. De la CDCOOP entender que se necesita información adicional por parte de la cooperativa, este requerimiento se deberá realizar en o antes de treinta (30) días luego de haber recibido la documentación. La cooperativa tendrá un término no mayor de treinta (30) días para someter dichos requerimientos. Bajo ninguna circunstancia, este proceso de evaluación excederá de setenta y cinco (75) días por parte de la CDCOOP.  

(3)El plan de conversión atenderá los siguientes asuntos: 

a.una relación de las acciones y actividades efectuadas, proyectadas y en proceso para asegurar de la decisión informada de los socios; 

b.la manera en que la cooperativa, asociación o grupo de propietarios saldará o renegociará las hipotecas u otras obligaciones de índole económica que pesen sobre la propiedad o el inmueble;  

c.la manera cómo se proveerá para establecer los costos y pagos de los servicios comunes bajo el régimen cooperativo; 

d.la manera cómo se proveerá para establecer las reservas dispuestas en esta Ley y las aportaciones que hará cada socio; 

e.cualquier otro asunto que por reglamento se disponga para asegurar un plan de transición justo, equitativo y viable.[1]  

Podríamos comenzar la transformación al modelo cooperativo por comunidades pequeñas y con la experiencia ir fortaleciendo los procesos. Antes y después de los huracanes que nos devastaron, muchos habitantes de condominios privados enfrentaban situaciones extremadamente difíciles. Desde el cooperativismo les extendemos la mano y les invitamos a vivir el modelo que miles conocen y atesoran.