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Por Cándida Cotto/CLARIDAD

ccotto@claridadpuertorico.com

Mientras el Gobierno de Puerto Rico arrastra los pies en su responsabilidad de proveer vivienda a miles de familias afectadas por el huracán María y los terremotos, la modalidad de alquileres a corto plazo Airbnb va acaparando cada vez más unidades de vivienda en la isla, afectando el acceso de familias de medianos y bajos ingresos.

De acuerdo con el estudio del Centro para una Nueva Economía (CNE), Airbnb y vivienda en Puerto Rico: posible motivo de preocupación entre 2014 y 2020, casi 25,000 unidades han sido listadas para alquiler en esa modalidad, lo que representa casi el 6% del acervo total de viviendas para alquiler de Puerto Rico.

El análisis realizado por Raúl Santiago-Bartolomei, investigador asociado del CNE, alerta de que al encontrarse el país en medio de la pandemia de COVID-19 y el Gobierno estar reanudando las obras de reconstrucción postdesastre es importante garantizar que las familias de la isla tengan viviendas estables y asequibles. Por ello tiene que monitorear y abordar los problemas que podrían reducir el inventario de viviendas asequibles, como podría ocurrir con los alquileres a corto plazo.

Los datos analizados fueron obtenidos a través de las plataformas digitales Airbnb, VRBO y HomeAway, en los cuales se identificaron las tendencias y dinámicas que podrían afectar la asequibilidad de la vivienda en Puerto Rico ante la proliferación de alquileres a corto plazo alrededor de la isla.

“Utilizando datos de AirDNA, una firma de investigación de mercado con sede en Barcelona, que ofrece datos sobre alquileres a corto plazo en todo el mundo, realizamos un análisis preliminar de las tendencias en los alquileres de Airbnb en Puerto Rico. Nuestros hallazgos indican que entre 2014 y 2020, casi 25,000 unidades han sido listadas para alquiler a través de Airbnb, lo que representa casi el 6% del acervo total de viviendas para alquiler de Puerto Rico”.

En San Juan, los alquileres de Airbnb representan el 9% del total de unidades de alquiler, de un total de 75,230. Los municipios que tienen el mayor número de propiedades listadas son San Juan, Dorado, Río Grande, Vieques, Culebra y Rincón. Otra tendencia preocupante —apunta el estudio— es el acaparamiento de propiedades por parte de anfitriones individuales de Airbnb. Los diez anfitriones principales de Airbnb que informaron los mayores niveles de ingresos han acaparado 611 propiedades entre ellos, con un total de casi $18 millones en ingresos en los últimos 12 meses.

En entrevista conCLARIDAD,Santiago-Bartolomei aclaró que la cifra de $18 millones son ganancias para las primeras 10 entidades registradas. Añadió que es difícil identificar quiénes son los propietarios debido a que la plataforma de Airbnb lo único que ofrece es el número de quien crea la cuenta. Lo que sí se puede afirmar es que esos números de cuenta individuales generaron esos ingresos y que sí tienen propiedades acaparadas.

A la interrogante de si, a la luz de las ganancias, esos alquileres son altos, expuso que diría que son variados porque cuando se mira el porfolio, las mismas diez cuentas tienen propiedades por toda la isla, como San Juan, Rincón, Río Grande, Vieques y Culebra, lo que hace que la tarifa de alquiler varíe. Pero observó que no son personas que estén alquilando un cuartito en la casa.

Lo primero que se quiere establecer con el estudio es el vínculo entre la presencia de este tipo de alquiler y los cambios en los costos en los alquileres y los precios de hogares. “Lo que sí sabemos es que es probable que no va a ser igual en todas las áreas de la isla porque también hay como mercados segmentados en esto. Eso lo estamos aprendiendo ahora”. Por ejemplo, la gente que vive en Condado alquila principalmente a turistas que llegan, pero hay gente que alquila propiedades en el centro de la isla, que su principal su clientela es gente de Puerto Rico. Estos tienden a ser en áreas rurales donde no hay casi alquileres.

Otro ángulo que dijo quiere ver es si el alquiler Airbnb se da en lugares donde se concentra el mayor número de empleos y el mayor número de servicios; es decir, si son lugares que ofrecen oportunidad. Interesa conocer si esto provoca que esos lugares terminen siendo aún más exclusivos, lo que empuja a la gente a vivir más lejos de sus lugares de empleo y servicios. Observó que ya hay estudios, por ejemplo en Nueva York, Londres y Barcelona, que arrojan que este tipo de alquiler tiene un efecto de detrimento sobre el costo de la vivienda, que en promedio tiende aumentar el costo de alquiler de vivienda en las ciudades.

Una interrogante que surge de la lectura del estudio es si las personas que tienen estas propiedades de alquiler están comprando mediante las Leyes 20 y 21. El analista explicó que con los datos que se tienen eso no se podría calcular. Para saber eso habría que hacer un inventario de propiedades en un lugar específico. Sí se puede decir que hay unas actividades de compra-venta de propiedades por individuos y en esos mismos lugares se concentran los hooks, los ganchos que más propiedades acaparan.

“La hipótesis mía es que sí, porque tener una sola persona acaparando 142 propiedades, eso no es cualquier persona. ¿Y que compre propiedades a través de toda la isla? Porque no solamente es que necesita el capital, es que necesita una infraestructura para manejar 142 alquileres”.

Santiago-Bartolomei comentó que otra cosa que está tratando de discernir es si el alquilar es de unidades enteras. “Parte de lo complejo de este problema es ver, en términos de política pública, qué se puede hacer, porque es un problema relativamente nuevo. Aunque hay ciudades que han estado experimentando con distintas cosas, hasta el momento no se ha hecho una evaluación de ver qué funciona”. Hay algunas ciudades que han hecho una descripción total de estos alquileres y hay otras que establecen un numero X de días y el resto del año la persona tiene que alquilar a largo plazo.

Un aspecto que destacó que hay atender es que algo en lo que no han mostrado mucha capacidad los municipios ni el Gobierno central es la capacidad del dominio de la informática. Airbnb es una empresa que no colabora mucho en prestar datos. El investigador señala que se requiere una infraestructura informática que pueda hacer análisis de estos datos para hacer valer las ordenanzas que se vayan a implantar. Mencionó que lugares como Tokio y Berlín, que son ciudades inmensas, implantaron ordenanzas respecto al comportamiento, pero no pudieron hacerlas valer.

Santiago-Bartolomei dijo que el estudio va a continuar, sobre todo respecto a cómo ha cambiado la “geografía de oportunidad” después del huracán María. Aclaró que ese concepto no se debe confundir con el de “zonas de oportunidad”. El concepto de geografía de oportunidad significa identificar la distribución y disponibilidad de acceso de oportunidades económicas en términos de empleos y distintos servicios a través de la isla. Eso nos va a decir cuáles son los lugares más atractivos para que venga la gente a especular y, a la vez, cuáles son los lugares más necesitados de inversión pública y cuáles los que necesitan que se promueva política pública para hacer disponible más vivienda asequible. “La idea es que la gente pueda vivir en lugares donde sean asequibles oportunidades económicas”.

El término de zonas de oportunidad es una declaración del Gobierno de Estados Unidos, de una política que siempre ha existido, del mito de que al proveer exenciones contributivas va a llegar inversión. Las investigaciones han demostrado que en EE. UU. esas inversiones no van a todos lugares, sino a las de más oportunidad porque a las empresas se les hace más arriesgado invertir en lugares donde no hace falta. Lo que hacen es convertir esos lugares en sectores menos accesibles a las personas que más lo necesitan. Al final, lo más probable es que la inversión habría llegado sin las exenciones.

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